Суперфиций

Суперфиций — в римском праве так называлось вещное наследственное право пользования чужой землей для возведения на ней зданий. В средние века институт этот получил гораздо более широкое приложение: под Суперфиций понималось и пользование чужой землей ради других сооружений как на ее поверхности, так и под почвой (напр. погребов), для разведения сада, леса и т. д. Возможно было также установление Суперфиций на один этаж здания (выстройка второго этажа на существующем уже первом) — право, имевшее большое значение при скученности средневековых городских построек. И в Риме, и в средние века Суперфиций имел главною целью застройку и заселение пустых пространств общественной и государственной земли. Утверждают, что С., подобно эмфитевзису (см.), появился в Риме прежде всего на государственных землях. Значительная часть отношений, образовавшихся из права возвести постройки на чужой земле, преобразовалась в отношения чиншевого права (см.). Отличие Суперфиций от чиншевого права, как и от схожей с ним вечнонаследственной аренды (см. Землепользование и Эмфитевзис), провести трудно. Римские юристы спорили о том, устанавливается ли Суперфиций путем арендного договора или путем договора купли-продажи. Во многих отношениях суперфициату принадлежат права собственника: юридическое владение (для римского права, впрочем, это спорно), право отчуждения как в виде продажи другому лицу, так и в виде залога без согласия собственника земли, передача по наследству, широкий объем пользования, иски как из собственности. Хозяину земли принадлежит лишь право на получение платы за пользование землей (solarium); выселение суперфициата за невзнос платы возможно лишь в случае многолетней неуплаты solarium (источники и по этому вопросу неясны). Суперфициат при таких условиях гораздо более похож на обыкновенного средневекового зависимого владельца (dominium utile), тем более, что наличность solarium'a в средневековом Суперфиций не составляет существенного условия отношения. Германские юристы, тем не менее, рассматривают Суперфиций как jus in re aliena, видя в нем отношение, подобное пользовладению (см.). К этой точке зрения склонились и составители общегерманского гражданского уложения в постановлениях о "наследственном праве стройки" (Erbbaurecht). Они называют его "обременением" собственности (Belastung) — следовательно, видят в нем право в чужой вещи. Однако постановления о Суперфиций стоят отдельно от других сервитутов и тотчас же вслед за постановлениями об общей собственности, делая Суперфиций как бы подвидом последней. В отдельных постановлениях уложение ограничивает лишь объекты С., допуская его на строения на поверхности и под поверхностью земли и на прилегающие к ним служебные участки земли, но не на посадку растений и не на отдельные этажи дома или вообще части строения. Затем право Суперфиций — наследственное и отчуждаемое; разрушением строения оно не прекращается. Способы установления, прекращения и защиты — те же, что и для права собственности. Плата за пользование землею не составляет существенной принадлежности отношения (ст. 1012—1017). Возведение строений на чужой земле — явление, хорошо известное и русскому быту. В сенатской практике встречались случаи возведения домов на городской земле; часты случаи владения домами на частной земле (так наз. наем из выстройки); хорошо известны и постройки, возведенные на казенной и особенно на церковной земле (дома священнослужителей). В особый институт Суперфиций возникающие из этой формы обладания отношения у нас, тем не менее, не сложились, и взгляды сената по этому предмету неопределенны. С трудом провел он признание домов на чужой земле недвижимостью, отказав при этом в квалификации такой недвижимости родовою, хотя бы она имела законные предположения последней. Затем сенат считает все строения на земле собственностью владельца земли, если нет акта, удостоверяющего принадлежность строений иному лицу (давностное установление права этим исключается). Отношения между собственником земли и владельцем дома рассматриваются как наем земли за плату для постройки дома; собственность — в руках владельца дома. Невзнос платы имеет последствием снос построек или предоставление их собственнику земли с уплатой стоимости их. Отношение между собственником земли и срочным владельцем строений (наем земли из выстройки с переходом права собственности на дом по истечении известного срока) совсем не определено. К священнослужительским домам вышеприведенная квалификация не подходит. В нашей литературе воззрения на Суперфиций также неясны. См. Dernburg, "Pandecten" (I); Stobbe, "Handbuch des deutsch. Privatrechts" (II, § 136); Победоносцев (I, стр. 34 и 124, изд. 1896 г.); Анненков, "Система русского гражд. права" (I, 283—6, СПб., 1899).